首幅宅地流拍 泥沼中的奉贤楼市

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由于无人申请竞买，原定于6月11日出让的奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块终止出让。该地块成为上海今年首幅含住宅用地的流标地块。同时，上海市规土局近日挂牌的奉贤南桥一出让地块，起始楼板单价比去年同区域另一地块，缩水近六成。
不少相关人士认为，在楼市成交低迷、现金紧缺的大背景下，开发商对拿地的选择会更趋于谨慎。然而，综合奉贤近几年来整体的住宅市场、板块建设情况，或许可以发现，此次土地的流拍也算是有理可循。
南桥—亟需寻求的突破
南桥新城作为奉贤区未来发展的核心区域，将建设成为上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽，成为上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城。然而经过了数年的开发，南桥依然没有与市区产生联动效应，处于“世外桃源”的状态，新建住宅的消化还是以本地客为主。
横向对比南桥、嘉定、松江三大远郊新城，在缺乏轨交通入的情况下，南桥新城前往市区的道路十分不便，耗时长，费用高，线路单一。在南桥汽车站出发，前往市中心区域的公交线路仅南申专线一班列车，而且间隔时间达到15-25分钟，出行成本过高。
南桥新城的一切进展似乎都是如此的缓慢，相比于前几年那铺天盖地的宣传，如今的这里并没有太大起色。
好在本月初，迟迟不见动静的轨交5号线南延伸线终于获得市发改委批复，目前5号线既有的东川路站已经开始向南延伸，约800米区间桥梁的土建工程已经先期实施。
说道轨交，就不得不提一下，相比14号线的二次公示、17号线配套工程的正式启动，5号线南延伸段经历了长时间的“难产”。由于当初只是作为莘闵轻轨使用的5号线，先天不足的只有4节C型小车编组，未来开通到规划有75万人口的南桥新城，肯定装不下，在已开通的莘庄至东川路段进行“4改6”扩建绝非易事，且以5号线轻轨的速度一站站的开到南桥，恐怕从人民广场出发，以1号线转5号线的方式，一个半小时也到不了。这可能是官方将5号线延伸段工程一拖再拖的主要因素。
此外，在数年前几度炒作的地标性项目，集旅游度假、休闲娱乐、居住生活、商务办公、商业会展于一体的生态型主题国际社区——“上海之鱼”预计将于今年8月份完工。它的落成，或将为南桥“雪中送炭”，至于这么一个商业综合体，究竟能多大程度的带动人口的引入，能否改变版块现状，仍需要耐心观望。
规划炒作下的房价或已见顶
将目光移到房价，南桥新城的房价远超奉贤其他版块，即使与嘉定新城、松江新城相比，也是处在伯仲之间。目前在售的秋月朗庭、阳光家园、正阳世纪星城、馨雅名筑等项目均价都在20000元/平左右，比起松江、嘉定两大新城已是旗鼓相当，但无论在交通、商业成熟度比起上述两地都有所不如。
而南桥新城所在的区位已经限制了未来房价上升的空间，就目前的价格来看已有透支的迹象，未来或难再大有作为。
去年9月上海卓翰房地产开发有限公司以14.1亿元最终竞得南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域宅地，楼板价15543元/平方米，180%的溢价率为去年土地成交溢价率排行的第8位，而排在之前的7幅地块全位于临港新城。可以说，去年火爆的市场行情催生了大量地王的诞生，加上自贸区概念的炒作，导致部分开发商不理性拿地，忽略了地块本身的优劣。对比6月4日挂牌的奉贤区南桥新城13单元05A-03A、06A-03A区域地块，起始楼板单价为6500元。这意味着，仅仅9个月，南桥新城宅地价格缩水58%。
实际上，南桥新城的人气不足，与市区脱节的现象早已存在，只不过由于去年的火爆行情产生了共同繁荣的假象，而在当下冰冷的楼市下则完全暴露了出来。
奉城、海湾上海的“西伯利亚”
此次流拍地块所处的奉贤奉城板块长期以来一直是上海房价的洼地区域。作为奉贤的东部重镇，与自贸区重地临港新城板块相邻，但由于位置偏远，又缺乏政策的利好，导致奉城一直无人问津。根据市场数据显示，今年1-5月，奉城板块一手商品住宅均价为11500万元，主力楼盘中建公园壹号和佳源名人公馆的单价都在11000元/平左右，是上海房价最低的几个板块之一，开发商购地热情大打折扣。反观东部的临港新城，在自贸区概念和轨交16号线导入的推动下，住宅价格已经甩了奉城一大截。
再看看奉贤海湾旅游度假区，有海尚墅林苑、嘉业海悦、世茂爱马尚郡3盘上市，这个曾经自诩为“世界第九湾”的海湾，近5年来房价不涨反跌，在上海还真找不到第2个这么悲催的地方，但愿今后能时来运转，有点起色。