转发，司法拍卖房法律风险总结大全

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在现今上海的高房价下，拍卖房报价听上去比较诱人，让人动心，笔者也不例外。但俗话说，没有调查研究就没有发言权，借着一点专业背景，经过学习总结，笔者总结了司法拍卖房购买的下述法律风险，供大家参考：

1.拍卖性质：这一点大多数人都知晓，即拍卖分为司法委托拍卖和社会委托拍卖两种，前者拍下来的房子，根据浦东房产交易中心（笔者只亲自前往了这一家交易中心）的确认，是不限购的，而后者，属于限购范畴。

PS：鉴于社会委托拍卖限购，下面进一步阐述的就都是司法拍卖了。

2.拍卖原因：很多人以为司法拍卖都是上家还不出房贷了，其实不然。有多种原因会产生司法拍卖，上家还不出房贷只属于其中之一，还有的情形包括：（1）上家刑事犯罪被没收财产（最近网上被推荐的浦东某套房产就属于其中之一）；（2）上家承担连带担保责任等等；（3）开发商欠债。如果只是上家还不出钱被拍卖，以后如有必要，还是能找到上家恳请其协助，如果是上家蹲了班房，基本上是没可能找到其做任何配合协助工作的。

3.全额付款：众所周知，竞拍下来的房子拍卖行是要求7~15天内全额付款的，资金调度问题必须充分考虑。

4.贷款：有些活跃于拍卖房业务领域的各色中介均声称可以办贷款，客户必须弄清这种贷款是须全额付款、获得产证在先，之后方能办理的住房抵押商业贷款还是不须全额付款的住房按揭贷款，这其中资金流动性要求和利率差距甚大。笔者咨询了从事不良资产处置的律师，其表示在其经验范围内，拍卖房如贷款，大部分都是买方先全额付款再办抵押商业贷款的。总之，贷款问题的确认对于全额付款实力不强的客户来说，是必须首先弄清楚的。

5.各种费用成本：

(一)税费：（1）拍卖行的拍卖佣金（200万以下5%，200-500万之间3%，累计）；（2）契税：3%，再此特别提醒，不少拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次，3%×2=6%；（3）营业税/个税：不少拍卖房明确所有税费由买方承担，因此，上家的个税、营业税等全部由买方承担，如此，个税1%、营业税5.55%；（4）如通过担保公司做担保付款，则另有1.5%担保费。

(二)中介费用：（1）众所周知，各类“投资公司”等各种名义的公司都觊觎拍卖房的利润空间，纷纷跳出来表示“有关系”、 “可以搞定，全套服务”，其服务费又是一笔；（2）各房产中介岂能坐视不插手？于是乎，不少房产中介也表示自己也可以单独或和联合“投资公司”、拍卖行，“有关系”、 “可以搞定，全套服务”，其费用就算1%吧。

(三)各种欠费：上述3~4就算完了吗？不然，拍卖房可能存在大量的欠费，包括但不限于物业维修基金、物业费（好点的小区1年的物业费就上万了，若是几年…….）、水电煤等等。

6.交付：拍卖房是按“现状拍卖”，换句话说，如果房子里面有住户，也属于“现状”，来参加拍卖就是同意这个“现状”，司法拍卖拍下来房子，获得房屋所有权，法院是不负责清场交付的。

7.户口：司法拍卖房，法院是不负责处理户口问题的，换言之，如果之前房子里有户口，则一般来说难以迁进新的户口。大家不要以为去房产交易中心调个产证，产权人就是户口本上的人了，产权人和户口本上的人可能是完全不同的。而去调查户籍事宜，则不是简单的凭身份证去交易中心就可以办到的，大部分人不具有获得这个信息的渠道。

8.产证：不要以为竞拍下房子全额付款之后就可以办产证，首先，不能只凭着拍卖确认书去交易中心办证，还需法院解除查封后出具专门的 “协助执行裁定”之类的文书方能办理；第二，法院是不负责也不保证办理产证的，即使有“协助执行裁定”，由于其他债权人的阻挠、交易中心和法院信息的不对称等等原因，拍卖房办不出产证的情况不乏先例。

9.中介的承诺担保：前已述及，目前有不少活跃的中介声称可以帮助全程服务，提醒注意，这类中介的承诺担保如何兑现？如其保证以***万帮你拍下来，因此你去委托他们竞拍或者自己去竞拍，但如果你拍下来了，所承诺的贷款、交付、过户办不下来怎么办？委托他们拍卖，他们拍出了高出你预计的价格怎么办？中介可能会表示将与客户签订协议，请注意，中介是以个人名义签协议还是以公司名义签？以个人名义签，其个人有能力去兑现保证么？以公司名义签，这公司是不是皮包公司，具有兑现担保的能力吗？公司是以注册资本为限承担有限责任的，且不论不少皮包公司还是虚假出资注册成立的~

10.其他或有风险：举个例子，如果上家对于自己房子被拍卖心中恼火，某天潜入房子中砸坏玻璃、家具是小，砸坏了水管、电表等等，不论是拍卖行、法院，都是对此不负责任的哦。

上述小结，算是自己近期研究的一个小结，供大家参考，愿中国的房价能趋于合理，民众的观念能更加理性，城市能越来越宜居。

好好

没点黑社会背景的 谁敢买啊

丢了的小来

这么复杂干嘛去买这房？