看看韩国调控的道路吧

bruce

2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势头。随着成交量上升，房价也急速攀升，2000年1月~2005年6月的5年半时间内，首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。


　　　　　　　　在首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5亿~6亿韩元（约合250万~300万人民币），市区和中心区则达到10亿韩元以上。在首尔的黄金住宅区，一套3居室住房标价20亿韩元以上，是韩国平均国民收入的100倍，而同期韩国国内生产总值仅每年增长4%至5%。


　　　　　　　　为了控制高房价，卢武铉政府出台了一系列抑制房价的政策和措施。例如，2005年开始，推出了“新建城市或居住区，扩建住房，筹资建设100万套低收入和无房户的住房”、“规范住房贷款”、“提高30%住房销售资本收益税”、“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等。


　　　　　　　　到了2007年，卢武铉政府再次把资本收益税提高到60%。但是卢武铉政府的政策不但没有抑制高房价，反而使得房价居高不下，甚至继续攀升。尤其是提高资本收益税这一项，使拥有多套住房的人，宁愿支付高额个人不动产税，也不愿意轻易出售房。那些有多套住房的人，宁愿把房屋放到租赁市场中，也不愿意进行买卖交易。
之后，韩国政府又出台了一系列控制房地产投机的政策。如果个人购买6亿韩元（约合300万人民币）以上的住宅，那么购房者所交纳的“综合房地产税”将是普通住宅的8倍。此外，购买豪宅，购买人还将承担一些其他额外产生的费用。


　　　　　　　　但这一系列政策不但没有控制房价，反而加大了买房和养房者的负担，使得穷人和富人都对政府怨声载道。按韩国人平均年收入2000万韩元计算，想在首尔买一套6亿韩元的普通公寓，他们要不吃不喝30年。


　　　　　　　　当然，购房者大部分会选择向银行贷款。在韩国购房的贷款额度占到总房价的30%~40%，贷款利率在6%左右。如果购房人购买的是超过6亿韩币的住宅，那么要承受比普通贷款高得多的贷款利率。因此，普通的韩国年轻人想自己买房实际上非常困难。
卢武铉政府收紧房地产政策以来，过热的韩国房地产不但没有降温，反倒陷入高房价、低成交率和供过于求并存的困境。这也使接任的李明博政府面临着如何复苏房地产市场的严峻挑战。房地产市场的走向以及如何带领韩国人进入李明博竞选时所呼喊的“第二套房时代”让人极为关注。
　　
　　鼓励房产交易,2009年，李明博政府把卢武铉政府制定的“购买6亿韩元以上住宅者，将交纳普通住宅8倍的综合房地产税”这一项法案，改为“购买9亿韩元以上住宅者，将增加交纳综合房地产税”。
　　　　　　
　　　　　　　　同时，李明博政府还将卢武铉时期制定的“将住房销售资本收益税提高60%”，降低至30%。这一措施使拥有多套住宅者，逐渐开始把房产放入交易市场。
　　　　　　
　　　　　　　　李明博上任后，推动房地产业最重大的措施是“加快房屋再开发步伐”，也就是鼓励开发商将那些已经有30年历史的老公寓房进行重建、再开发。卢武铉时期，几乎喊停了大部分“再开发”计划。
　　　　　　
　　　　　　　　在韩国，人们买房不但对房子拥有永久所得权，而且，对自己居住的小区，拥有以土地面积为基准的所有权。所以，当房子再开发时，房屋拥有者将得到真正的实惠。开发商将把原来的低层建筑，建造为高层公寓，那么原来住房面积只有70平方米的人，在建成的高层公寓后，按自己的土地所有面积，将可以得到比原来大得多的住房。而且，在房屋重新建造之后，这一带的房价无疑将会进一步上升，这对已经拥有住房的人，是一个很好的投资。
　　　　　　
　　　　　　　　在首尔江南一带，许多是低层老公寓，人们需求量大，但是公寓数量少，这也是使江南一带公寓住宅房价不断攀升的原因之一。李明博政府提倡的再开发方案，使那些原来在江南居住的人，可以拥有更多的实惠，而一些想要入住江南一带的人，也有了更多的机会进行选择。所以，这一政策，实质性地推动了韩国的房地产市场