关于万达到底来不来的个人分析

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 20:46

本帖最后由 zhou1989331 于 2016-3-21 11:43 编辑

最近论坛关于万达要开到奉贤的传闻四起，身边的家人朋友也都在说哪里哪里要开万达了，在这个房市火热的时点万达呼声又起，难免让人怀疑是中介的虚假宣传。目前为止官方没有任何消息说万达要来，那么万达到底来不来奉贤？来了到底开在哪里呢？本人在这里尽量客观的分析一下。

首先，第一个问题，南桥到底需不需要万达?
我们需要的不是万达，而是像万达一样的大型商业综合体。由于万达的品牌效应，大家似乎已经把万达和优秀商业综合体划上等号了。南桥目前可以称得上是商业综合体的有：
1.百联购物中心，开业8年，位于南奉公路南侧、A4高速西侧，介于老城新城之间，大型商业综合体，也是销售额最大的，甚至从全上海来看也名列前茅，奉贤人都知道我就不多说了。
2.宝龙城市广场，去年底新开业，位于航南公路南侧、环城东路西侧，以后的地铁上盖，属于奉浦社区，中型商业综合体，人气尚可，但限于面积较小，后期的发展局限性较大。
3.新金叶商厦，去年中重新开业，位于南中路北侧、人民中路东侧，属于老城区，曾经最老牌的商厦，被浦南改造，中型商业综合体，人气尚可，主要还是服务于流动人口和周边居民，本人去的不多，欢迎补充。
4.苏宁生活广场，去年底新开业，位于南奉公路北侧、望园路东侧、属于新城区，小型商业综合体，人气尚可，但都是吃饭的，其实就是电器城+几个饭店+儿童乐园，电影院至今没开出来，说综合有点牵强了，功能比较单一。
5.新都汇，开业5年左右，位于环城东路（国顺路—八字桥路）两侧，属于奉浦社区，小型商业综合体，人气较差，沿街商铺的集合体，感觉撑不了多久了，有重新升级改造的传闻。
可以看出，虽然整个南桥新城的商业综合体数量不少，但是真正有质量的不多，除了百联（其实百联的招商也是良莠不齐）都是中小型的，南桥新城似乎真的需要像万达一样的商业综合体。

其次，第二个问题，“万达们”到底会开在哪里？
从以上5个商业综合体的分布情况来看，还是偏重于老城区（包括奉浦社区），这和目前为止南桥的人口分布基本相同，但是随着南桥新城的规划及预计的人口增长及东移，南桥新城尤其是城北、大居区域确实缺少一个商业综合体。我有听到过如下几个万达位置的版本：
1.最早听说的是在大居的万科，那时正值万达万科签订战略合作时期，似乎听着挺靠谱的，但是万科的商业面积很小，根本容不下万达，最近貌似也不了了之了。
2.然后听说的是在五号线的奉浦大道站，即沪杭公路、奉浦达到路口，又一个与地铁无缝连接的综合商业体，但是奉浦大道站位于居民区与工业区之间，周边居民其实不多，潜在客源有限，而且仍属于老城区域，不符合南桥新城的东进战略，个人认为奉浦大道站其实更适合一个中小型的商业综合体。
3.最近听说的是在金海路、金齐路口，位于城北片区，我看了一下南桥新城16单元的控制规划，在路口的东北角有一块和百联占地面积相当的商业用地（附图红色区域），是宝龙的两倍左右，该商业用地的北面及东面各一块住宅用地，其中北面的一块面积较大的在去年被碧桂园摘得，楼板价14000多，另一块拟今年出让。地块南面是中央公园，这让我一度觉得这个商业地块辐射区域局限，但是最新中央公园的效果图显示，部分用地可能会调整为商业住宅用地，地块西面是漕河泾南桥园区，其中一期已经建成，二期三期在建，地块东面是已建成的金水苑（共4期，第5期在建）拆迁地区，另外地块与大居及绿地无双、万景峰等楼盘距离也不远，离天和、悦达等前滩概念楼盘也很近。可以说，这个地块确实比较适合开一家大型商业综合体，而目前该地块偏僻（如果仔细研究下该地块潜力很大）的位置也符合万达喜欢拿潜力地块的习惯。

综上，不管是不是在金海路金齐路，我仍然觉得“万达们”应该开在城北或大居地区。

最后一个问题，到底什么时候会开？
我的判断是两年内明确商业综合体的品牌及位置，十三五内开业。

再次声明本人非中介，以上仅供参考及讨论。

rex1979 · 发表于 2016-3-20 21:34

商业不怕扎堆，就像饭店一样，最怕一条路一家

hujie5009 · 发表于 2016-3-20 21:25

说万达不得不提万达速度，实现“万达速度”的关键拿地到开工,1个月时间;开工到封顶,不到9个月时间;开工到开业,18个月时间。所以，没必要猜测。万达不会光说不练。

rex1979 · 发表于 2016-3-20 21:33

百联说实在就靠近车站这边可以，靠近望园路真不敢恭维，还有望园路的汉庭那一圈可以用人迹旱至来形容。如果开大居不可能，只因为大居的消费远远不够，看万达的选止全在成熟地段。奉浦那里最有可能，有万科，有绿地有别墅。

jinyussm · 发表于 2016-3-20 21:33

不会

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 21:35

hujie5009 发表于 2016-3-20 21:25
说万达不得不提万达速度，实现“万达速度”的关键拿地到开工,1个月时间;开工到封顶,不到9个月时间;开工到 ...

一般商业综合体都是定向出让的，关键还是看zf和万达是不是谈拢了。

able1987331 · 发表于 2016-3-20 21:42

个人感觉万达会来，但是会晚一点，毕竟宝龙刚刚过来哈

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 21:52

rex1979 发表于 2016-3-20 21:33
百联说实在就靠近车站这边可以，靠近望园路真不敢恭维，还有望园路的汉庭那一圈可以用人迹旱至来形容。如果 ...

恩，业主南方国际其实招商能力也一般

cybao · 发表于 2016-3-20 21:52

分析得有点道理

齐贤王 · 发表于 2016-3-20 21:53

分析的在理，我之前就觉得是金水苑这边开万达。纠正一个小错误，百联开了没有十几年，连8年都没到

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 21:54

able1987331 发表于 2016-3-20 21:42
个人感觉万达会来，但是会晚一点，毕竟宝龙刚刚过来哈

我们不会是同一天生日吧。。。我3月31日

biekeyinglanggt · 发表于 2016-3-20 21:54

开宝龙对面不错……

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 21:55

齐贤王发表于 2016-3-20 21:53
分析的在理，我之前就觉得是金水苑这边开万达。纠正一个小错误，百联开了没有十几年，连8年都没到

谢谢纠正，我没去仔细考证，原来才8年啊。。。

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 21:57

biekeyinglanggt 发表于 2016-3-20 21:54
开宝龙对面不错……

没有空间啊。。。大面积拆迁？

hujie5009 · 发表于 2016-3-20 21:58

截止2014年末，上海商业设施面积的供给已达6650万平方米，其中超过5万平方米的特大型购物中心已达130家，导致上海人均商业面积高达2.8平方米。人均2.8平方米！这意味着上海的人均商业面积已是香港的2.1倍（香港人均商业面积为1.3平方米），为东京的2.1倍（东京人均商业面积为1.3平方米），超过纽约2.5倍（纽约人均商业面积为1.1平方米），超过伦敦3倍（伦敦人均商业面积0.9平方米）。而据有关资料反映，2015年本市还将有300万平方米的商业设施将建成后投放使用，其中特大型购物中心还将建成投放36个，预计未来三年上海人均商业面积将迅速突破3平方米。

biekeyinglanggt · 发表于 2016-3-20 21:59

zhou1989331 发表于 2016-3-20 21:57
没有空间啊。。。大面积拆迁？

老街全部铲平……

biekeyinglanggt · 发表于 2016-3-20 22:00

一套换两套，全搬去齐贤大居……

hujie5009 · 发表于 2016-3-20 22:02

不看好除了地铁站附近以外还有商业综合体

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 22:02

rex1979 发表于 2016-3-20 21:34
商业不怕扎堆，就像饭店一样，最怕一条路一家

如果理性来看，扎堆很难保证盈利。要么像宝龙一样，靠商业综合体卖商住两用房

zhou1989331 · 发表于 2016-3-20 22:02

biekeyinglanggt 发表于 2016-3-20 21:59
老街全部铲平……

。。。。。。