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前两天看了这样一个帖子：“祖上三代都是上海人，最近买房到了黄浦江边，靠近宇宙中心，出门即享万亩生态绿地......” 当你还在苦苦思索他买的是哪个滨江豪宅时，隔壁小王一句话给我解释了真相: 这说的难道不是奉贤吗？ 我这才恍然大悟——奉贤这个地方，真的也太会玩了。 在奉贤，买房逻辑是这样的 01 按照正常逻辑来说，一个区域中心的崛起对周边版块的正向影响是非常大的，就像前滩之于浦江、张江之于周浦； 但到了南桥，逻辑全乱了。 南桥新城近两年新盘频出，甚至在去年积分摇号政策还未出台，打新市场没有那么恐慌的时候，奉贤新城的新盘不开分销依旧能当天清盘。 
但是所有南桥的房产销售都知道，南桥的客户，几乎都来自南桥。 青浦新城能承接来自虹桥的上班族，买嘉定新城的人也许在徐家汇上班，但是奉贤新城不一样，这真的只是针对南桥的新城。 对一些外区人来说，5号线地铁房理论上是很多闵行刚需的首选，怎么会几乎都是本地人购买呢？ 原因就是即使是同样一条5号线，比南桥房价便宜的地方太多了:西渡、肖塘。 
对于真正在闵行都无法上车的刚需来说，这些地方，才是他们的目的地，买这里绝不是因为它们离南桥有多近！
虽然这里新盘的数量确实很少，会打压一部分人的购房兴趣；但对很多人来说，二手的价格实在太香，即使是房价大涨之后的今年，260万就能在西渡买一个95平的精装三房，走到地铁站要不了10分钟。 
对于那些预算不够，却又坚持打新的人来说，西渡旁边的金汇也成了一个不错的选择，大批量的商品房入市给了购房者极大的信心，萌生一种生怕买完了就错过这里发展的焦灼感。 
而熟悉这两个地方的朋友都知道，西渡的繁华也仅仅局限于地铁站附近的两公里，走出这个圈子，发展理念从魅力都市一下就变成了美丽乡村： 
金汇因为大规模的土地开发界面显得有些杂乱，整个版块都笼罩在这样一个传说之中： 据说每一个金汇售楼处，都流传着一句“距离BRTxxx站仅800m”的说法。 在销售的描述下，BRT除了比地铁慢一些其它属性完全一样：定时，定站，定车道，无缝换乘8号线，未来直达东方体育中心。 事实是现在光是从奉贤金汇坐到沈杜公路，BRT的车程就要45分钟，比自驾多花将近1倍的时间。 
这还不是金汇最痛的地方，偌大的居住社区，除了房子多配套是一点没起来，甚至出门吃个黄焖鸡米饭也只能到朗诗未来街区的底商去转转。 龙湖的天街，到底什么时候能真正建好呢？ 见识了南桥、西渡和金汇的购买群体之后，奉贤还有哪里是你意料之外的置业“宝地”？ 海湾算一个，蓝湾算一个。 
前两天有粉丝留言说，市区很多动迁的拿到补偿款之后会选择到海湾买一个300多万的别墅，当时我是怀疑的，毕竟当年蓝湾碧桂园的毛坯叠墅都要450万了，海湾哪能这么便宜？ 链家用事实教育我，300多万不仅能在海湾买个别墅，而且买的还是200多平的那种； 
甚至预算再提高一点，在上海拥有一套海景别墅不是梦。 到了隔壁的临港蓝湾，定位更加高大上了，蓝湾国际社区，从19年之后爆火，没有新盘入市必将遭到全市疯抢。 但是蓝湾真的够国际吗？ 看看保利、碧桂园、绿城的户型，80、90㎡的2-3房居多，114㎡在这里甚至可以做成4房。 
标准的郊区刚需社区设定，对未来可能出现的高端商务人士尚且缺乏吸引力，更何况是外国高管？ 可见开发商在设计的时候也许也没想过高端商务人士真的能买这里，毕竟这里可是虽然不在岛上但却化身上海南部孤岛的奉贤。 奉贤，为什么这么闭塞？ 02 说起奉贤，很多人现在的印象仍然停留在偏远闭塞的农业大区之上，而关于这个传统农业大区最多的调侃就是： 不要和奉贤说人民广场，南桥才是他们的宇宙中心。 当整个上海都在以人广为圆心向外画半径的时候，奉贤能把这个圆心换成南桥；
热闹的商场也都是别人的，我们有南桥百联就够了。 
同一个上海，同一片天空，奉贤的发展为何如此闭塞？ 首先需要我们承认一点是，奉贤在地理位置上确实有一定的发展劣势。
黄浦江在中环内，是稀缺的城市自然资源；而对奉贤来说，它却是让自己被孤立的原因之一。 而且按照环线发展规律，把上海简化成一个圆环来看待，可以看出上海的市区一直在这个圆环靠北的位置。 所以同样身为郊区，金山奉贤得到的市区辐射资源明显会少于宝山嘉定。 其次就是最为奉贤人民所诟病的交通，匮乏的交通资源一直阻碍着奉贤与上海中心的联动； 甚至对于奉贤人民来说，他们的终点就只是闵行莘庄而已。 没有对比就没有伤害，作为同样运力不足的6号线，人家的终点是前滩，轻松换乘2条线不费劲。 南桥老城的居民至今不敢相信，自己盼望多年的5号线最终会绕过自己开往了望园路金水湖那种人气不足的地方，最大的利好就是新城的房价上了4万； 
而对于广大的奉贤人民来说，他们没想到的是区内唯一一条地铁速度可能还比不上公交车，过江减速这种操作真的只是为了减少对周围居民噪音的干扰吗？ 但无论怎么说，5号线再弱也是地铁，奉贤更多的地方至今仍然以低效的公交车作为公共出行方式； 村民们辗转一小时才能坐到南桥，前往市区和去一趟外地需要花费相同的时间成本和勇气，所以去南桥这个中心逛逛，性价比还是高的。 除了地理位置的劣势和交通网络的布局缺失，造成奉贤闭塞的最主要原因还是人。 在上海市区还在经历着原租界的改造之时，奉贤发展的还是小农经济；当上海市区已经高楼林立，轨交遍布时，奉贤是以小农经济+乡镇工业为主； 作为一个一直以农业为主的区域，老一辈奉贤人的思想也像小农经济时代那样被脚下的土地禁锢了。 奉贤当地流传着许多有趣的故事，比如松江的大学城本来是选址奉贤，而后因为......去了松江； 5号线原本不用修建那么长时间，因为要改道新城所以又多花了5年； 每一任区长都被赠与“大诗人”美称，每个当地人都有根深蒂固的本地情节； 在奉贤的居住链条是：南桥外搬到南桥，南桥有钱人搬到市区。 天时地利人和都给了南桥的新城，“新城兴，则奉贤兴”；原以为南桥变成中心就能够辐射周边发展，结果市场给了奉贤一记耳光。 
奉贤还有哪些破局的可能？ 03 经过几代zf的努力，奉贤取得的成就是有目共睹的，南桥或者说奉贤新城的建设已经有了成果： 地铁通了，商场有了，金海湖开放了，各种文体馆、科技馆也快建成了，甚至还有了自己的东方明珠塔： 
走在奉贤新城的街道上，恍惚之间你突然觉得这里应该不是奉贤，而是奉·大宁·贤： 
但是所有的努力带来的结果都只是南桥变好，奉贤整体还是那个闭塞的奉贤。 奉贤想要走出去，急缺健全的地铁线，起码是直通市区过江不减速的那种。
目前呼声最高的是15号线与8号线的南延，但恕我直言无论哪个落地难度都非常大，其中一个主要原因就是两条线南延经过的金海公路与浦星公路附近目前依然是成片的农田与厂房； 
参照5号线站点设置，当下地铁南延至奉贤境内需要面临着2-3站的路程没有人流，奉贤没有资金实力做这样的慈善。
再来是南面的交通建设，有看点的只剩沪乍杭铁路在海湾、四团设立的两个客运站点，但这一切都建立在东站建成的基础之上，而东站的建成目前看来也是遥遥无期。 
除了这些，奉贤还承诺了一条奉贤线，BRT提速，30分钟直达东方体育中心......好像看起来都一时半会无法实现。 如果这些让奉贤走出去的办法一时半会都落地不了，没关系，奉贤还有把企业“引进来”的方案。 以前大家都觉得奉贤与市区脱节，主要是因为去市区工作不方便，那么只要让大家在奉贤本地能找到工作，去市区真的还会那么必要吗？ 所以对奉贤来说，把企业引起来也是破局的方法之一。 首当其冲的就是东方美谷这个化妆品产业园，在地铁五号线上随处可见东方美谷的宣传广告；美丽与大健康产业比起AI、5G这些所谓的风口产业能级显得似乎更弱一些，尤其是东方美谷主要是以国内的一些化妆品品牌为主，生产的产品定位还是偏弱。 在十四五规划里，东方美谷被寄予了600亿元的产值，彼时整个奉贤区的目标也仅在1600亿元，奉贤发展东方美谷产业园的决心不可谓不大，但这个宏伟的目标对比其它新城产业来说就显得很单薄。
2018年安亭汽车城总产值约为1300亿，也就是说4年后的东方美谷发展目标是3年前小半个安亭汽车城，然而嘉定新城的发展却不只有安亭可依靠。 所以奉贤想靠一个产业园就能拉动全区经济效果肯定不会显著，况且东方美谷目前仅有200亿的产能，未来想要再提升400亿不仅要从企业数量着手，更要从企业质量着手，几个国际大牌带来的影响远比几十家国内小化妆品公司大得多。 
愿景虽然美好，化妆品产业的利润确实巨大，但从业人员的收入水平与张江的码农相比又如何？ 毕竟能提升版块定位的，还是人决定的。 4000元一月的工资注定只能看看老家小县城的房子，40000元一月的工资可以在上海有着不错的选择。 在我国一半以上的化妆品研发都在广东，其次是上海，化妆品研发工程师由于早期门槛很低，目前整体学历本科以上占比仅有一半； 而这类职位往往要从研发助理工程师开始，年薪仅有5-10万，资深工程师可以达到20-50万，远少于金融IT类的人才。 张江的码农能振兴唐镇、周浦，但这个理论不一定适用于东方美谷的化妆品从业人员能够振兴金汇，也许未来好几年金汇的购买力还是来自于上不了车的闵行刚需。 所以总的来说，奉贤凝聚的群体也只能是现在的3、4百万刚需，这种人群结构随着外区低预算群体的进入会被进一步巩固。 这样的奉贤想要破局，太难了。
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发表于 2021-6-15 11:21
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