总裁在线国庆特辑：六位商界大佬眼中的中国地产危局
导语：《总裁在线》十一特别节目：2014企业家眼中的中国地产悬疑。本期节目合辑专访万达集团董事长王健林、SOHO中国潘石屹夫妇、中坤投资集团董事长黄怒波、福耀玻璃董事长曹德旺、银泰集团董事长沈国军。共同剖析地产现状，预测中国房地产市场走势。
“房地产崩盘是迟早的事，有房赶紧卖是明智的人”，福耀玻璃董事长曹德旺，在自己6000平方米的豪宅里，对当下扑朔迷离的房地产走势，做出了令人稍感意外的判断。 作为制造业为数不多的巨头，曹德旺对于房地产的预言可谓来自切肤之痛，在地产业链条成为经济主要增长方式，而迅猛发展的十年内，原材料价格、土地价格、用工成本的飙升，让实业主们苦不堪言。加之信贷、投资与政策持续为地产领域所吸引。“你若安好，便是晴天霹雳”成为坚守实业、远离地产的曹德旺们，始终无法言说的独白。直到今天，机会来了。 从1998年住宅地产市场化改革至今，中国楼市历经房价高潮迭起的集体记忆，也数次感知政策强制下的行政降温。瞬息万变，风风火火一直是舆论眼中，地产行业的常态气质。而16年来，观察中国房地产界的人物群像，却极为罕见的如今天这般，充斥着，冷静、沉默、忧思、疑惑、谨慎等复杂又矛盾的行业表情。难道楼市的变局之年真的到来了？ 相比地产链条消费终端的购房者和个人投资者，从事房地产行业的企业家，更加紧扣市场与政策的脉搏，他们胜败存留的田野生态，将很大程度上佐证，中国楼市未来的起落。 潘石屹夫妇：我们不看好中国的住宅市场 “我们不看好中国的住宅市场，过去几年里，在宽松货币政策下的房价猛涨，很难再维系。”SOHO中国董事长潘石屹略显庆幸地谈起自己几年前就做出的战略选择。 “我们还是看好北京、上海这些一线城市的商业地产，包括写字楼、商铺，这是我们的基本判断”。以他的观察，住宅的租金回报率只剩1%，已经非常之低。而写字楼的租金回报率至少在6%。与此同时，对于中国二三线城市存在的商业地产泡沫，潘石屹也颇为认同。 夫唱妇随，“这就是我们把重心放在北京上海的原因”SOHO中国CEO张欣说，“这里有足够多的白领，而二三线城市是缺乏这类消费人群的”。 商业地产的转型阵痛 如今在地产商中，持有型商业物业转型写字楼，似乎已成为最时髦的救命稻草。“如果中坤没有旅游地产的话，将死无葬身之地”，作为中国房地产红利最早的民营经济获益者，自嘲从一无所有成长为传统土豪的黄怒波，也经历着这种阵痛。 房地产和旅游投资是黄怒波的中坤集团两大主营业务。在他当年的战略判断中，由于中国经济高速增长，所有资产价格也必将随之走高，希望持有1千万平方米的商业地产不卖，因此至少保证资产溢价能超过企业贷款所缴纳的利息。直到互联网电商时代，颠覆了传统零售业和商业地产的商业模式。“这是致命的”黄怒波口吻变得肯定，“所有传统买衣服的铺子都不可能挣钱，电商这几年的杀伤力太强，所以这个时候持有大量的物业就变成了灾难。” 黄怒波：大多数地产商这次都过不去 基于这种判断，黄怒波和他的中坤投资集团开始了转型之路。其中最具标志性意义的举措，就是将北京大钟寺大面积的商铺改成写字楼，即便在迁移商户、写字楼改造过程中，中坤经历了包括融资困境、上榜失信人名单等问题，但也丝毫无阻黄怒波的转型决心。“地产商开始完蛋了，如果说转型的好，就能撑过去不饿死，如果不好，大多数地产商都过不去。中国经济还有两三年的困难期。”黄怒波说。 话至如此，新的猜想在于，当所有商业地产转型求生的希望都放在写字楼上时，位于一二线城市的写字楼市场，又是否会因为过剩而产生泡沫呢？ 商业地产的泡沫风险 “中国商业地产将比住宅地产摔得还要惨”在两年之前，银泰老总沈国军就做出了这样的预言。时至今日，他依然不改当时的观点。即便住宅地产现在面临很大问题，但依然可以通过调价、促销、取消 限购、放松房贷等措施这些去消化部分存量，有些城市政府还可以收购过剩产能作为廉租房。但如果建了过量的商业地产，房企没有招商能力、经营能力、管理能力，政府也无法有效管理，收拾残局。“现在各地开放商的商业地产项目，同质化非常严重。两年前，光是成都的高新区，在做大型商业物业的就有一百多个。浙江的某个县级市，单体超过十万平米的购物中心就有20个。与此同时，中国大陆真正有大型商业物业招商营运能力的地产开发商，也就五六家。” 沈国军说到。 有关2014房地产的民间舆论，最大的特色在于，看到地产商日趋紧缩与分化，许多购房者以观望的情绪，等待买方市场的不期而遇。这也成为许多房企在今年降价保量的直接原因，甚至成为压倒部分房企的最后一根稻草。正如黄怒波的观察，“好的时候什么都好，坏的时候厄运都来了。” “房地产商开始两极分化”SOHO中国CEO张欣也赞同这样的行业趋势。“像SOHO这样的公司，贷款量非常低，企业负债率从未超过10%，手上也拿着大把现金，就等待着谁的项目要卖我们买。还有一类，贷款量已非常高，销售也卖不动。未来的十年，房地产进入一个缓慢增长期的话，现在这五万家开发商肯定有相当一批被吃掉。 金融界已把地产划到限贷和危险的行业 房地产作为资金密集型行业，对于资金周转速度的要求非常高。多年以来，一些中小型地产开发商，通过银行信托，第三方理财等各种金融产品取得资金，造成获取资金的成本高企。或许正因为看到了衍生金融产品，类似的潜在风险。银监会在本月初对信托行业做出预警，谨慎将资金流入房地产项目投资领域。 国家统计局9月18日发布的数据显示,8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。面对市场的不安，地方政府救市的动作如约而至。近日，继珠海取消限购政策后，在全国大中城市中，只剩下北上广深和三亚5个城市仍然坚守严格限购的堡垒，尚未作出调整。以杭州与南京取消限购后成交量的有效回暖的数字来看，房屋均价并没有攀升。目前限购政策放开的效果，更倾向于开发商的资金回笼，以及年度销量的旺季冲刺。 “现在整个地产业不是限购松绑能解决的问题，而是贷款困难，整个金融政策的问题。整个金融界已经把地产划到了一个限贷的行业，危险的行业当中。”中坤投资集团董事长黄怒波谈及这个话题颇为沉重。正如近期各地政府相继出台的，放宽首套房认定，降低首套房商贷利率等呼吁一样，地方政府“落花有意”依然难阻银行大佬们“流水无情”的踟蹰不前。银行对房地产行业，尤其是民营企业的惜贷，加速着地产商们的忧虑。 “很多企业真的只差那一口气就活过来了” 进入2014年，经济下行风险抬头，外加近两年不断新冒出的不良资产，银行逐渐加强风控手段。信贷结构上倾斜大型国有企业，而民营企业和中小企业的贷款审批更加严格，这种惜贷谨慎尤其体现在地产项目中。中坤集团旗下的北京大钟寺项目，也因银行不愿提供十几亿的贷款，使得黄怒波无奈出让该项目的股权与债权，从而与自己一手培育起来的优质项目失之交臂。 “很多企业真的只差那一口气就活过来了”金融危机期间，因高调收购冰岛土地而名声大噪的黄怒波，对此无可奈何。 房企要想活下去 必须具备的三种特质 一叶知秋，而秋天来了，冬天还会远吗？因此在大型地产商都在备好过冬干粮的今天，未来几年的行业洗牌中，强者愈强，弱者出局。能活下来的房地产企业一定具备三种特质，首先是手中充足的现金流，其次是较低的资产负债率，最后果断的转型策略，主动拥抱新的商业思维模式，如互联网。而这三样也仅是基本素质。 中国房地产是否真的要崩盘 说了这么多，房地产真的迟早要崩盘吗？ 不会那么糟糕。第一，中国房地产按揭比例高，都是30%的首付款，信贷杠杆率不算高。 第二，中国的就业率还可以，使得购房市场能够保持持续的支付和还款能力。 第三、中国毕竟城市化才刚刚开始，城镇化建设就必然涉及医院、学校、住房、商场等设施，这其中房地产是主要行业。这一点始终被包括任志强、王健林在内的知名地产商，作为地产朝阳产业的判断依据，所反复强调。基于这一点，即便地产暴利难以为继，但是崩盘几乎无可能。 第四，商品住房的需求目前的虽然在降低，但政府所主导的保障型住房，以及所对应的住房刚需还将持续升高。正如《北京市住房保障条例》出台，解决保障型刚需一样，保障型住房系统的假设，还需要依赖各地政府的决心和效率。 第五，作为许多地方政府土地财政，债务抵押的支撑，房地产与地方经济的共生程度非常高。尽管中国经济已到了对于结构畸形不得不调整的地步，尽管土地财政和地产投资拉动，已到了难以为继的地步。尽管央行经济学家认为，各银行对于房地产总贷款其实不超过25%的判断，为了避免可能的经济硬着陆和金融系统性风险，政府估计也终将管不住那只躁动的手。 住宅地产的变数 那么，中国住宅地产的变数究竟在哪儿呢？ 站在“金九银十”的今天，关于中国房地产行业2014的终极猜想，大多都将结论建立在这两个月的市场数据上。但在市场化程度依然不高的中国房地产行业，以这两个月的销售趋势，很难佐证更长时间内错综复杂的地产变局。 房产税的酝酿出台 房产税将直接打击手中握有多台住房的人，对于骤然升高的住房持有成本，和空间渐窄的溢价前景，与其放在手里承担大量税费，还不如将房子推回到二手市场，从而提高二手住房市场的供给量。 而一直声称将要出台的房地产税，却一直迟迟未见实行。在SOHO中国CEO张欣看来，可能与经济放缓有一定关系。“但是房地产税是迟早要推的，所以你在买房的时候就会想，我还要不要买呢？”张欣说。 对此中坤集团董事长黄怒波认为，“房产税出台后，对于投资性购房的抑制和对二手市场的供给，将让房价回归正常。” 反腐败，不动产登记条例的存量挤出 从房地产价格飞涨的年份至今，大量的官员、国企腐败分子手里控制主要资产都是房地产。苍蝇老虎一起打，高层反腐力度和决心空前，由此住房市场上将逼出许多二手房屋供给。比起不用署名的现金，哪个腐败份子还会将赃款寄托在处处有名可查，有线可寻的房屋资产上呢？ 明年开始每一套房屋都要进行所有人登记。《不动产登记条例》浮出水面，将成为“非法收入来源”，这部分房屋资产持有者们，寝食难安的心魔。 在房价犹豫不前的时段，住宅地产个别城市的“鬼城”案例，又开始有了作为谈资的市场。中国经济的宏观面与微观面始终存在着感知背离。从一般供求判断看来，一二线城市的房价取决于流动人口，三四线城市的房价取决于归乡人口。房地产过剩的产能往往产生在三四线城市，这里的基础支付能力有限，而投机泡沫却因为众多归乡资本而吹大，但不至于构成结构性的过剩。 即便一线城市仍有消化需求的空间，而来自上海某房地产研究院监测的数据显示，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4。4个城市的存销比依然偏大，库存去化压力尚存。 回归市场 全民冷静的时代 无论是政府、购房者、开发商、投机者，中国房地产都将走入一个增长冷静、情绪冷静、预期冷静，进而全民冷静的时代了。 尊重市场、回归市场。如果政府冷静的结果是，解禁对于地产过多的行政干预，勇敢剥离土地财政的惰性思维，构建有效的保障性住房需求体系；如果开发商冷静的结果是回调行业暴利的预期，把精力资源集中在产品及服务的水平之上，把扩张的冲动建立在合理的需求判断之上；如果购房者冷静的结果是，将住房的消费属性作为主体来看待，将购房的需求仅以财富承受范围来评断；如果2014的中国地产悬疑，为这个国家带来的是类似的思考，那么，2014的冬天也能平添一丝暖意，迎接春天的到来。（作者系凤凰财经记者 李非凡） | 
