预测贴-金辉天鹅湾的成本价

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:27

我翻了下这个地块的地价，当初拍下来是11912元/M2，溢价率117%，接近12000元，是2013年9月24日，明天开盘的话，差不多符合房地产开发流程，8个月最短时间，这个表扬下金辉，时间节点抓的很不错，所以财务费用不是很大，然后是建造费用加上配套费用，大概5000元/M2，所以成本价应该是12000+5000=17000元/M2，然后加上财务费用和利润，应该是1000元/M2，这样的话，有良心的开发商应该是18000元开盘，但是鉴于秋月开盘22000元，所以预测在18000-22000元；我只能说现在开发商太黑，要不然就是银行借贷利息太高。（本人意见，仅供参考）

文弱书生 · 发表于 2014-5-16 14:31

不买房的永远无压力

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:29

本帖最后由 a2668 于 2014-5-16 14:31 编辑

银行还好说，就怕是民间借贷。 1.5-2分。
建造用不了5000+，虽然人工涨了，但是建筑工地人工工资还没涨几个钱，还都是承包商垫资做的。螺纹钢钢材还跌了。
3500-4000我估计就封顶了

psu310226syc · 发表于 2014-5-16 14:30

民间借贷是3分最少吧

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:32

a2668 发表于 2014-5-16 14:29
银行还好说，就怕是民间借贷。 1.5-2分。

房产公司内部借贷是12个点

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:32

psu310226syc 发表于 2014-5-16 14:30
民间借贷是3分最少吧

我靠，不是吧。上海要3分月利？年36% 、？我说的普遍的噢。

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:34

文弱书生发表于 2014-5-16 14:31
不买房的永远无压力

对的，是最幸福的，其实不要太苛求自己，就会幸福很多！

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:37

yinshi231 发表于 2014-5-16 14:32
房产公司内部借贷是12个点

那不算高嘛，1分而已。

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:37

a2668 发表于 2014-5-16 14:29
银行还好说，就怕是民间借贷。 1.5-2分。
建造用不了5000+，虽然人工涨了，但是建筑工地人工工资还没涨几 ...

你配套费没算，大配套费就要300元一个平米，这些是用来配置幼儿园，菜市场，公共车站等等公共设施的，还有接水，电，煤，除去配套费，真正建设费用才2000元/M2

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:46

yinshi231 发表于 2014-5-16 14:37
你配套费没算，大配套费就要300元一个平米，这些是用来配置幼儿园，菜市场，公共车站等等公共设施的，还 ...

说的是,那些附属才是大头.就看有多高端了....

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:47

a2668 发表于 2014-5-16 14:46
说的是,那些附属才是大头.就看有多高端了....

没啥高端的，这些配套费都是像规费一样的，都是政府收取的，每个项目都一样的

无事生非 · 发表于 2014-5-16 14:47

人家地基刚刚打好，我估计还得等八个月。。。

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:49

无事生非发表于 2014-5-16 14:47
人家地基刚刚打好，我估计还得等八个月。。。

如果是这样的话，应该是预订吧，不是预售，如果预售的话，需要结构封顶，必须满足这个条件；

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:50

yinshi231 发表于 2014-5-16 14:47
没啥高端的，这些配套费都是像规费一样的，都是政府收取的，每个项目都一样的

我们乡下， 1亩地，政府批9层，直接起个21层高楼。。。绿化就几个树而已。地下室没有，停车位没有。。。就一亩地噢~4户， 21层。，什么设施根本不存在。。。临江景~~卖4000+
我所知道，建造框架，2000不用

无事生非 · 发表于 2014-5-16 14:52

yinshi231 发表于 2014-5-16 14:49
如果是这样的话，应该是预订吧，不是预售，如果预售的话，需要结构封顶，必须满足这个条件；

谁知道呢，总之最近开发商活动都搞挺热闹。。。过期明星，洋帅哥，靓女尽出啊。。

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:52

a2668 发表于 2014-5-16 14:50
我们乡下， 1亩地，政府批9层，直接起个21层高楼。。。绿化就几个树而已。地下室没有，停车位没有。。 ...

框架是1350元/M2，这个是分包给施工队的钱，还有甲供的一些门窗，保温，涂料，土方，打桩；好点的房产项目不能把成本压的太死，应该造出来的节点需要高点的要求

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 14:56

无事生非发表于 2014-5-16 14:52
谁知道呢，总之最近开发商活动都搞挺热闹。。。过期明星，洋帅哥，靓女尽出啊。。

说明这个老板喜欢热闹，现在房产过热了，是该降降温了！

a2668 · 发表于 2014-5-16 14:57

yinshi231 发表于 2014-5-16 14:52
框架是1350元/M2，这个是分包给施工队的钱，还有甲供的一些门窗，保温，涂料，土方，打桩；好点的房产项 ...

看来你是业内人士, 土建老板都是混蛋....都是一屁股债,.....我们这些分包的,都是被拖欠工程款,挤牙膏一样给,和要饭一样.....1350, 好低的建造成本.

悠哉优仔 · 发表于 2014-5-16 14:59

大家不觉得都在讨论小头吗？ 11912 才是大头影响房价的真正因素

yinshi231 · 发表于 2014-5-16 15:03

a2668 发表于 2014-5-16 14:57
看来你是业内人士, 土建老板都是混蛋....都是一屁股债,.....我们这些分包的,都是被拖欠工程款,挤牙膏一 ...

嗯，现在做项目是不大好做了，施工单位的钱，基本签下合同给个30%的材料预付款，剩下的钱，要拖到房子卖出去，基本都是2年后付了，做房产公司的总包还是可以的，做总包下面的分包，呵呵，价格压的低，付款节点长

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