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预测贴-金辉天鹅湾的成本价

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发表于 2014-5-16 14:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
我翻了下这个地块的地价,当初拍下来是11912元/M2,溢价率117%,接近12000元,是2013年9月24日,明天开盘的话,差不多符合房地产开发流程,8个月最短时间,这个表扬下金辉,时间节点抓的很不错,所以财务费用不是很大,然后是建造费用加上配套费用,大概5000元/M2,所以成本价应该是12000+5000=17000元/M2,然后加上财务费用和利润,应该是1000元/M2,这样的话,有良心的开发商应该是18000元开盘,但是鉴于秋月开盘22000元,所以预测在18000-22000元;我只能说现在开发商太黑,要不然就是银行借贷利息太高。(本人意见,仅供参考)

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财务费用和利润才1000元每平方?  发表于 2014-5-16 15:59
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8个月才刚刚打完地基呢!  发表于 2014-5-16 14:48
楼主热帖
发表于 2014-5-16 14:31 | 显示全部楼层
不买房的永远无压力

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不买房没经济压力, 但是有精神、社会压力。 你这句话,这样就完整了。  发表于 2014-5-16 14:36
发表于 2014-5-16 14:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 a2668 于 2014-5-16 14:31 编辑

银行还好说,就怕是民间借贷。 1.5-2分。
建造用不了5000+,虽然人工涨了,但是建筑工地人工工资还没涨几个钱,还都是承包商垫资做的。 螺纹钢钢材还跌了。
  3500-4000我估计就封顶了

发表于 2014-5-16 14:30 | 显示全部楼层
民间借贷是3分最少吧
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:32 | 显示全部楼层
a2668 发表于 2014-5-16 14:29
银行还好说,就怕是民间借贷。 1.5-2分。

房产公司内部借贷是12个点
发表于 2014-5-16 14:32 | 显示全部楼层
psu310226syc 发表于 2014-5-16 14:30
民间借贷是3分最少吧

我靠,不是吧。 上海要3分月利? 年36% 、? 我说的普遍的噢。
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:34 | 显示全部楼层
文弱书生 发表于 2014-5-16 14:31
不买房的永远无压力

对的,是最幸福的,其实不要太苛求自己,就会幸福很多!
发表于 2014-5-16 14:37 | 显示全部楼层
yinshi231 发表于 2014-5-16 14:32
房产公司内部借贷是12个点

那不算高嘛,1分而已。
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:37 | 显示全部楼层
a2668 发表于 2014-5-16 14:29
银行还好说,就怕是民间借贷。 1.5-2分。
建造用不了5000+,虽然人工涨了,但是建筑工地人工工资还没涨几 ...

你配套费没算,大配套费就要300元一个平米,这些是用来配置幼儿园,菜市场,公共车站等等公共设施的,还有接水,电,煤,除去配套费,真正建设费用才2000元/M2
发表于 2014-5-16 14:46 | 显示全部楼层
yinshi231 发表于 2014-5-16 14:37
你配套费没算,大配套费就要300元一个平米,这些是用来配置幼儿园,菜市场,公共车站等等公共设施的,还 ...

说的是,那些附属才是大头.就看有多高端了....
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:47 | 显示全部楼层
a2668 发表于 2014-5-16 14:46
说的是,那些附属才是大头.就看有多高端了....

没啥高端的,这些配套费都是像规费一样的,都是政府收取的,每个项目都一样的
发表于 2014-5-16 14:47 | 显示全部楼层
人家地基刚刚打好,我估计还得等八个月。。。
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:49 | 显示全部楼层
无事生非 发表于 2014-5-16 14:47
人家地基刚刚打好,我估计还得等八个月。。。

如果是这样的话,应该是预订吧,不是预售,如果预售的话,需要结构封顶,必须满足这个条件;
发表于 2014-5-16 14:50 | 显示全部楼层
yinshi231 发表于 2014-5-16 14:47
没啥高端的,这些配套费都是像规费一样的,都是政府收取的,每个项目都一样的

我们乡下,  1亩地,政府批9层,直接起个21层高楼。。。绿化就几个树而已。 地下室没有,停车位没有。。。 就一亩地噢~4户,  21层。,  什么设施根本不存在。。。临江景~~卖4000+   
我所知道, 建造框架,2000不用
发表于 2014-5-16 14:52 | 显示全部楼层
yinshi231 发表于 2014-5-16 14:49
如果是这样的话,应该是预订吧,不是预售,如果预售的话,需要结构封顶,必须满足这个条件;

谁知道呢,总之最近开发商活动都搞挺热闹。。。过期明星,洋帅哥,靓女尽出啊。。
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:52 | 显示全部楼层
a2668 发表于 2014-5-16 14:50
我们乡下,  1亩地,政府批9层,直接起个21层高楼。。。绿化就几个树而已。 地下室没有,停车位没有。。 ...

框架是1350元/M2,这个是分包给施工队的钱,还有甲供的一些门窗,保温,涂料,土方,打桩;好点的房产项目不能把成本压的太死,应该造出来的节点需要高点的要求
 楼主| 发表于 2014-5-16 14:56 | 显示全部楼层
无事生非 发表于 2014-5-16 14:52
谁知道呢,总之最近开发商活动都搞挺热闹。。。过期明星,洋帅哥,靓女尽出啊。。

说明这个老板喜欢热闹,现在房产过热了,是该降降温了!
发表于 2014-5-16 14:57 | 显示全部楼层
yinshi231 发表于 2014-5-16 14:52
框架是1350元/M2,这个是分包给施工队的钱,还有甲供的一些门窗,保温,涂料,土方,打桩;好点的房产项 ...

看来你是业内人士,   土建老板都是混蛋....都是一屁股债,.....我们这些分包的,都是被拖欠工程款,挤牙膏一样给,和要饭一样.....1350, 好低的建造成本.
发表于 2014-5-16 14:59 | 显示全部楼层
大家不觉得都在讨论 小头吗?   11912 才是大头  影响房价的真正因素
 楼主| 发表于 2014-5-16 15:03 | 显示全部楼层
a2668 发表于 2014-5-16 14:57
看来你是业内人士,   土建老板都是混蛋....都是一屁股债,.....我们这些分包的,都是被拖欠工程款,挤牙膏一 ...

嗯,现在做项目是不大好做了,施工单位的钱,基本签下合同给个30%的材料预付款,剩下的钱,要拖到房子卖出去,基本都是2年后付了,做房产公司的总包还是可以的,做总包下面的分包,呵呵,价格压的低,付款节点长
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